Introduce el importe que necesitas, el tipo de interés anual y el plazo. Calculamos la cuota con el sistema francés, el que usan casi todos los bancos en España.
Si piensas adelantar dinero a la hipoteca, rellena los dos últimos campos: te decimos cuánto ahorras reduciendo la cuota y cuánto reduciendo el plazo.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En el sistema francés pagas siempre la misma cuota (si el tipo no cambia). Al principio la mayor parte de la cuota son intereses y, con los años, va ganando peso la devolución del capital. La fórmula es:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C: capital prestado.
- i: interés mensual (TIN anual ÷ 12 ÷ 100).
- n: número total de cuotas (años × 12).
Ejemplo: 150.000 € a 30 años con un TIN del 2,9 % suponen una cuota aproximada de 624 € al mes y unos 74.800 € en intereses.
Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?
Cuando adelantas dinero al banco puedes elegir entre pagar menos cada mes (reducir cuota) o terminar antes (reducir plazo). Reducir plazo ahorra siempre más intereses, porque el capital deja de generarlos durante más tiempo; reducir cuota da más margen cada mes.
Ejemplo: en la hipoteca anterior, si adelantas 10.000 € al empezar el quinto año, reduciendo plazo te ahorras 10.432,34 € de intereses y terminas 2 años y 8 meses antes; reduciendo cuota, pagas 578,67 € al mes y te ahorras 4.250,86 €.
Cuanto antes amortices, más ahorras. Antes de hacerlo, resta la comisión por amortización anticipada de tu contrato (la ves en las preguntas frecuentes) y valora si te conviene más guardar ese dinero como colchón.
Cuánto puedo pedir de hipoteca
Como norma general, los bancos recomiendan que la cuota no supere el 30–35 % de tus ingresos netos mensuales. Además, suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda, por lo que necesitarás ahorros para el 20 % restante más los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro), que rondan el 10–12 % del precio.
TIN y TAE: no son lo mismo
El TIN es el tipo de interés puro que se aplica al préstamo y es el que se usa para calcular la cuota. La TAE incluye además comisiones y algunos gastos, por lo que sirve para comparar ofertas de distintos bancos. Una hipoteca con TIN bajo pero muchos productos vinculados (seguros, tarjetas) puede tener una TAE más alta que otra con TIN mayor.
Fija, variable o mixta
- Fija: la cuota no cambia nunca. Más seguridad, normalmente con un tipo algo mayor.
- Variable: Euríbor + diferencial. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses.
- Mixta: tipo fijo los primeros años y variable después.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde 2019 el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Tú pagas la tasación y, si quieres, la copia de la escritura.
¿Puedo devolver la hipoteca antes de tiempo?
Sí, en cualquier momento. La comisión máxima en hipotecas variables es del 0,25 % durante los 3 primeros años o del 0,15 % durante los 5 primeros; en las fijas, del 2 % los 10 primeros años y del 1,5 % después (Ley 5/2019, artículo 23).
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (información precontractual y FEIN) y sistema de amortización francés
- Cifras oficiales del año: Metodología y fuentes
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